浦东金桥运营速度怎么样？浦东金桥公司运营能力未来的前景怎么样？

产业地产板块要比大家想象的更重要，是房地产行业中的重要产业链之一，也是我国社会发展的基础与保障产业。

最近不少股民朋友都在公众号问我，浦东金桥 600639怎么样呀？值不值得上车？今天咱们就来详细讲讲，浦东金桥这支房地产开发板块的热门股。

（一）房地产开发行业分析

一、从基本面看房地产开发的投资逻辑

首先，大家要明白产业地产行业到底是做什么的？产业地产一般而言是产业价值链一体化平台，产业是依托，地产是载体，从而有效地实现土地的整体开发与运营。

房地产行业是社会发展的基础与保障产业，实际上也是我国经济发展与解决就业的不容小觑的行业。

下面给大家从市场环境和市场需求来分析下产业地产板块的投资逻辑：

★从市场环境来看：

在城镇化进程日益推进这一背景下，改善型产业园区的持续释放对市场规模仍有较大支撑。行业的施工增速这块的话倒是效果十分显著，帮助产业地产行业继续增长。行业集中度一天比一天高，深化区域一体化和新型城镇化的突破前行，积极构建良好环境为行业长期的发展。

★从市场需求来看：

产业转移身为直接推动力量，不同地区在不同阶段将出现不同产业地产需求。东部沿海产业在升级后从原来的城市逐步迁移到了我国的中西部以及大城市周边小城镇，进而产生不同类型产业地产方面的需求。同时，自贸区、国家级新区、城镇化等也给产业地产需求增强了动力。

综上，由于行业长期发展比较好，且市场需求提高了，以后产业地产行业面临的景气度会逐步提高。

二、从近期盘面技术面、资金面看房地产开发后市走势

盘面基本情况

房地产开发行业

截止收盘，房地产开发指数，涨跌幅。

近7日以来该行业走势，大盘。

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（二）浦东金桥个股分析

一、浦东金桥公司基本情况

你关注的这支浦东金桥600639，总市值亿元。

浦东金桥主营业务主要集中在房地产业，并在服务公寓、物业管理、基金投资、产业服务等领域持续发力，主要从事上海金桥产业园区及碧云国际社区的开发、运营和管理，包括工业、办公、科研、住宅、商业地产项目的投资建设，并提供后续出租、出售、管理和增值服务。

公司可以说是上海金桥区域的核心城市开发及运营商，公司拥有两大品牌体系，分别是“金桥股份”和“碧云”，皆具有相对来说较高的知名度和美誉度。

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二、浦东金桥产品分析——具备较强的区域开发能力和资源优势

营业收入方面，公司的收入主要来源于园区业务（上海金桥产业园区）、住宅开发业务（碧云国际社区）等主营业务。

公司业务发展区域开发能力优势比较强：

公司在过去30年开发、运作碧云国际社区以及工业区方面积累了丰富的经验，顺利地将金桥打造成为产城融合的示范区，在规划、设计、产业招商、园区功能等方面，并且呈现出较强的园区开发“集成”能力。

同时，公司良好的经营业绩为未来开展业务重组、直接参与市场竞争提供了坚实基础；公司在项目立项、规划、设计、材料采购、施工及竣工验收等方面，均实现了全过程控制和规范化操作，充分保障项目质量。

公司相对来说较强的区域开发能力对公司主营业务的稳步、健康开展起到了积极的推动作用。

公司业务发展目前已经具备了比较强的资源优势：

一是财务结构稳健，融资能力方面比较强。多年来，公司的负债率一直保持在合理的范围内，主体信用评级情况一直保持AAA。同时，公司兼具上市公司和国有企业两方面的身份，在证券融资、股权融资和银行贷款方面整体来看都具有较强的资源优势，为公司业务发展进一步提供资金保障。

二是拥有一大批中高档房产资源优势，在未来的竞争中将成为公司举足轻重的现金流支撑，为公司业务的稳健持续发展提供前提条件。

三、浦东金桥运营分析——碧云尊邸二期售罄，在手物业价值重估

根据我们调研得到的情况，浦东金桥一方面持续加大推进碧云尊邸项目交付的力度，同时已经新增3幅地块，对公司未来业绩增长进行助推；另一方面高度重视并且对金色中环区域规划落地加速机遇进行把握，加大翻新老物业的力度，持续提升公司资产质量。

碧云尊邸二期售罄再加上新增拿地项目陆续推进，强化未来利润：

2021年12月，碧云尊邸二期售罄，总货值52.3亿。按照项目一期2020年销售，最晚交房时间2022年推算，项目二期2021年销售，2023年将预计交付。碧云尊邸项目含增值税总货值约101.3亿。

2021年第三次集中供地中，公司新增3幅地块，拿地总价45亿，总建面63.6万㎡，平均楼面价7074元/㎡，销售联动价29000元/㎡，剔除商业及租赁部分，预计可售货值125亿。随着碧云尊邸已售未结项目与后续新增拿地项目慢慢开始推进，公司业绩可持续增长非常可期。

金色中环规划持续推进加速，老厂翻新对公司物业重估进行推动：

在有关于上海浦东金色中环规划发力下，公司运用多种方式对旗下物业改扩建工程进行持续推进，驱动持有物业价值进一步提升。其中，有关于庄臣地块规划草案公示，地块总建面约52.6万㎡；家乐福项目完成国际方案征集，地块总建面约35.4万㎡；金桥B单元规划草案已公示。

加速区域规划落地将不断增长公司在手物业价值重估，一方面，在新规定下，老旧物业改良后，可租赁建筑面积进一步提升驱动量的增长；另一方面，工业工地在属性上发生了改变，变成了商办用地，对提高租金单价起着促使作用。

四、浦东金桥财务分析——财务状况明显改善

根据浦东金桥2022年一季报：公司2022年一季度实现营收25.49亿，同比 523.36%；实现归母净利润9.07亿，同比 612.2%；实现扣非净利润8.86亿，同比 751.5%。

2022年一季度业绩变动主要源于：碧云尊邸一期交房差不多已经全面完成，当期销售收入结转为业绩。

我们结合2022年一季报对浦东金桥的主要财务指标表现做了一番比较详细的总结与分析：

盈利能力：

浦东金桥盈利能力有所加强，回报股东能力比之前强很多。

成长能力：

浦东金桥成长能力有所提升，营业收入由亏转盈。

偿债能力：

浦东金桥偿债能力有所提升，与此同时偿还流动负债压力明显。

运营能力：

浦东金桥运营能力有所加强，通常情况下需要加快总资产的周转速度。

现金流：

浦东金桥现金流能力有所加强，销售占用资金的局面仍未改变。

其中，浦东金桥主营获利能力整体来看大幅增强，盈利增速高于债务增速。

排雷分析：

六大排雷指标全部保持正常，无明显的财务爆雷风险。

从财务分析上可以看出，公司运作整体保持健康有序的状态。

五、浦东金桥今日股价分析

1、技术面分析

压力支撑：

该股的支撑位在元附近，压力位在元附近，

结合大盘和行业走势来看：

市场表现：

过去7个交易日，该股走势。

2、资金面分析

浦东金桥的资金流向情况：

近5日内该股资金总体呈状态，5日共万元。

浦东金桥买卖五档分析：

该股委比为，卖盘比买盘；委差为，说明；外盘内盘，后期存在可能。

浦东金桥成交量量比分析：

（三）后市如何操作？全文分析总结！

今天我们对房地产开发板块和浦东金桥的基本面、政策面、技术面、资金面都做了详细的分析，那么对于咱们散户而言，后市是应该继续增持还是减持？点击下方链接，一键获取分析结果：

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数据来源：同花顺财经、股掌柜；图片来源：网络

【风险提示】本文内容中提到的投资品种不构成投资建议，请投资者注意风险独立审慎决策。投资有风险，入市需谨慎。